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Le contrat de construction de maisons individuelles est actuellement réglementé par la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 (articles L 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation).
Cette nouvelle loi entrée en application le 1er décembre 1991 comporte des dispositions très diverses, améliorant la protection du client. La garantie de livraison à prix et délais convenus est la principale innovation de la loi. En cas de défaillance du constructeur, le garant va intervenir pour que les travaux soient achevés dans de bonnes conditions. Mais cette garantie n’est pas totale et, pour qu’elle soit efficace, le contrat ne doit laisser place à aucune ambiguïté. Avec ce contrat, vous vous engagerez par étapes successives. Après la signature du contrat, vous disposez d’un délai de rétractation. Le contrat doit vous être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception. La réception de cette lettre fait courir un délai de 7 jours pendant lesquels vous pouvez user de votre faculté de rétractation. D’autre part, votre engagement n’est définitif que si certains événements interviennent. C’est ce qu’on appelle les conditions suspensives. Le contrat est définitif lorsque les 5 conditions suivantes sont réalisées :
• le terrain acheté,
• le permis de construire obtenu,
• les prêts finançant la construction accordés,
• l’assurance dommages ouvrage a été souscrite,
• le constructeur a obtenu la garantie de livraison.
Le contrat doit préciser le délai maximum de réalisation des conditions suspensives. La date d’ouverture du chantier sera déterminée à partir de ce délai. Qu’une seule de
ces conditions ne soit pas réalisée et le contrat devient caduc. Les fonds versés doivent alors être restitués sans retenue ni pénalité.
Les mentions obligatoires
La description de l’ouvrage promis, le contrat doit comporter :
• la désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage (c’est-à-dire vous-même) ou des droits réels lui permettant de construire.
L’article R 231-2 du C.C.H. précise les indications à faire figurer :
- pour la désignation du terrain : sa situation avec l’indication de son adresse ou lieu-dit ainsi que sa surface et sa désignation cadastrale.
- pour le titre juridique : la nature des droits, la mention du titre, sa date, l’indication des nom et adresse du notaire ;
• L’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du Code de la Construction et de l’Habitation (C.C.H.), notamment de son premier livre, et du code de l’urbanisme.
Un exemple de jugement vous fera mieux comprendre le contenu de cette mention. Le tribunal de grande instance de Tours, dans un jugement du 12 novembre 1980, a décidé que le constructeur devait à ses frais, mettre l’ouvrage en conformité avec la réglementation en vigueur. Il s’agissait d’une toiture conforme à la notice descriptive, mais le permis de construire prescrivait l’emploi de certains matériaux correspondant au style régional de la construction. Le juge a condamné le constructeur à mettre l’ouvrage en conformité avec les prescriptions imposées dans le permis de construire.
• La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d’équipements, intérieurs ou extérieurs, indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison.
Les articles R 231-3 et R 231-4 du C.C.H. font obligation de joindre au contrat deux documents annexes qui précisent la description de l’ouvrage.
D’une part :
Le plan de la construction à édifier, précisant les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances.
Le plan indique en outre les raccordements aux réseaux divers décrits à la notice descriptive et les éléments d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de la maison. Un dessin d’une perspective de la maison doit être joint au plan.
D’autre part :
• Une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté (arrêté du 27 novembre 1991) indiquant les caractéristiques techniques tant de la maison, elle-même, que des travaux d’équipement, intérieur ou extérieur, qui sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison, en distinguant entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu et en indiquant le coût de ceux desdits éléments dont le coût n’est pas compris dans le prix. Doivent être également mentionnés les raccordements de la maison aux divers réseaux (branchements) avec la même distinction suivant qu’ils sont ou non inclus dans le prix. Enfin pour attirer l’attention du maître de l’ouvrage, la notice doit porter, de la main du maître de l’ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix.
• L’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives dont une copie est annexée au contrat. Le contrat peut néanmoins être conclu sous condition suspensive de l’obtention du permis de construire. Cela dit, la condition ne sera pas considérée comme remplie si le permis est assorti de prescriptions techniques ou architecturales telles qu’elles entraînent une modification substantielle du projet initial (article L 231-3 alinéa c).
• Le prix : s’agissant du prix de la maison, l’article L 231-2 alinéa d, précise que le constructeur doit mentionner :
- Le coût global de la maison égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, puis :
- d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif ;
- d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci sont décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge.
En raison de son caractère “forfaitaire” et définitif, le prix inclut toutes les prestations fournies par le constructeur. Il peut cependant être révisé en fonction de l’évolution d’un indice. En ce qui concerne les travaux non compris dans le prix (travaux réservés), la loi permet au maître de l’ouvrage de demander au constructeur, dans les quatre mois de la signature du contrat, de réaliser ou faire réaliser ces travaux réservés au prix et aux conditions prévus dans le contrat. On a l’assurance que le constructeur ne sera pas tenté de minimiser le coût des ces travaux non compris dans le prix. La demande d’exécution de ces travaux sera valablement
faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (article R 231-11).
• Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux (voir plus loin).
• L’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l’ouvrage. En pratique, le contrat sera conclu sous la condition suspensive de l’obtention des prêts demandés pour le financement de la construction.
• Le délai pour exécuter l’ouvrage Le contrat doit préciser : la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison. Les seules causes légitimes de retard sont les intempéries, les cas de forces majeures et les cas fortuits. Les pénalités de retard ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000e du prix convenu par jour de retard.
• Les garanties : Le contrat doit indiquer la référence de l’assurance dommages ouvrage souscrite par le maître de l’ouvrage. En pratique, c’est le constructeur qui souscrira le plus souvent cette assurance pour le compte de son client. Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.
• Le contrôle du banquier sur la vérification du contrat de construction. La loi du 19 décembre 1990 met à la charge du banquier qui vous a accordé le prêt principal (le prêteur) un rôle car il doit vérifier votre contrat de construction sous peine d’engager sa responsabilité. Préalablement à la mise en place d’un prêt destiné à la construction d’une maison individuelle selon un plan proposé, l’organisme de crédit doit vérifier que le contrat comporte bien toutes les énonciations conformément aux prescriptions de l’article L231-2 du Code de la Construction et de l’Habitation. En d’autres termes, cela revient à demander au prêteur de vérifier le contenu du contrat. Il doit notamment vérifier :
- la désignation et la propriété du terrain.
- l’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction.
- la consistance et les caractéristiques techniques de la construction.
- le coût de la construction égal à la somme du prix et du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage (vousmême) se réserve l’éxécution.
- les modalités de règlement en fonctions de l’état d’avancement des travaux.
- la possibilité pour le maître de l’ouvrage de se faire assister par un professionnel lors de la réception des travaux.
- l’indication de l’obtention du permis de construire ou des autres autorisations requises (ex. : permis de démolir une vieille bâtisse)
- l’indication des modalités de financement
- la date prévue pour l’ouverture du chantier et le délai d’exécution des travaux - la référence de l’assurance dommages/ouvrage
- les garanties de remboursement et de livraison.
Toutefois, le contrat de construction peut être conclu sous diverses conditions suspensives ce qui est fréquemment le cas, ces conditions étant susceptibles de porter sur des éléments essentiels comme l’acquisition du terrain, le permis de construire, la garantie de livraison, l’obtention de l’assurance dommages-ouvrage et l’obtention des prêts. C’est pourquoi les vérifications du prêteur ne porteront que sur les énonciations qui doivent y figurer au moment où le contrat lui est transmis.
La plupart des grandes banques ont des services juridiques très compétents qui procèdent aux vérifications légales. Une garantie de plus pour l’accédant à la propriété.
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