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En raison des innombrables difficultés qui se sont révélées pour obtenir la réparation des malfaçons et des interminables procédures judiciaires qui en découlaient, la loi du 4 janvier 1978 “Spinetta” a rendu l’assurance construction obligatoire.
Cette loi instaure un mécanisme de double assurance :
• une assurance de responsabilité pour tous les intervenants professionnels dans la construction depuis le fabricant de matériaux jusqu’au maître d’œuvre (architectes, constructeurs, entrepreneurs, promoteurs, vendeurs…),
• une assurance dommages pour le maître de l’ouvrage c’est-à-dire le promoteur des ensembles collectifs ou la personne qui fait construire une maison (vous-même).
L’assurance dommages ouvrage
Le maître de l’ouvrage (celui qui fait construire) doit de son côté, souscrire une assurance dite de “dommages ouvrage” qui doit financer automatiquement et rapidement toutes les réparations qui relèvent de la garantie décennale, à charge pour l’assureur de se faire rembourser par le responsable des désordres ou son assureur.
Il s’agit donc d’un préfinancement des travaux de réparation. L’obligation de s’assurer vise deux catégories de personnes :
• la personne qui fait construire pour son compte,
• le vendeur : le promoteur constructeur, c’est-à-dire la personne qui construit pour vendre, doit tout à la fois souscrire une assurance de responsabilité (puisqu’elle est assimilée à un constructeur) et une assurance “dommages ouvrage” en tant que maître d’ouvrage. En pratique, il s’agira le plus souvent d’une police unique de chantier (P.U.C.) qui regroupe toutes les assurances obligatoires. L’assurance dommages ouvrage souscrite par le promoteur vendeur bénéficiera par la suite aux acquéreurs des logements.
La plupart des accédants à la propriété qui font construire pensent, à tort, que l’assurance dommages ouvrage n’est pas obligatoire. De ce fait, ils sont tentés de ne pas la souscrire. Pourtant le manquement à cette obligation est passible de sanctions pénales. Sanctions qui ne sont pas applicables, en revanche, aux maîtres d’ouvrage non professionnels qui font construire leur propre habitation. De ce fait, l’obligation de souscrire cette assurance reste donc théorique pour les particuliers. Toutefois, il faut savoir que cette assurance dommages se transmet à tous les acquéreurs du logement pendant les dix années qui suivent la réception des travaux. Il peut donc se poser un problème aux propriétaires qui auront refusé ou négligé de prendre cette assurance s’ils revendent leur bien dans les dix ans. Car leur acquéreur est alors en droit d’exiger le bénéfice de l’assurance puisque celle-ci est obligatoire. C’est pourquoi nous vous conseillons vivement de prendre une assurance dommages ouvrage.
La déclaration de sinistre par l’assuré.
Quand il constate l’apparition de désordres sur son ouvrage, l’assuré doit adresser à l’assureur par lettre recommandée avec avis de réception, une déclaration qui comporte les renseignements suivants :
- le n° du contrat ;
- le nom du propriétaire de la construction endommagée ;
- la date de la réception ou à défaut, la date de la première occupation des locaux ;
- la date d’apparition des dommages ainsi que leur description et localisation.
Les délais imposés à l’assureur pour instruire le sinistre.
L’assureur dispose alors d’un délai maximal de 60 jours, courant à compter de la réception de la déclaration, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat, après lui avoir préalablement communiqué le rapport de son expert. Lorsqu’il accepte sa garantie, l’assureur doit ensuite présenter, dans un délai maximal de 90 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre, une offre d’indemnité qui, en cas d’acceptation de l’assuré doit être réglée dans un délai de 15 jours. On le voit, les délais sont très courts et le législateur a mis en place un système de sanctions draconien à l’encontre de l’assureur qui ne les respecte pas.
Sanctions légales en cas de dépassement des délais par l’assureur.
Selon l’article L 242-1du Code des Assurances, “Lorsque l’assureur ne respecte pas l’un des délais prévus ou propose une offre d’indemnité manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages et l’indemnité versée par l’assureur est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal” (soit pour 2004 : 2,27 % x 2 = 4,54 %). La cour de cassation applique ces sanctions à la lettre et considère, dès que le premier délai de 60 jours est dépassé, que la “garantie de l’assureur dommages-ouvrage est automatiquement acquise en ce qui concerne les dommages déclarés” et “qu’il lui est interdit de formuler ultérieurement tout motif de contestation” de forme ou de fond. La jurisprudence assimile en outre l’absence de communication préalable du rapport préliminaire au non-respect du délai de 60 jours. Il s’agit d’un véritable couperet qui fait cesser toute discussion notamment sur la nature des désordres : un simple défaut d’ordre esthétique (aspect d’un enduit par exemple) qui ne ressort pas des obligations de l’assureur doit alors être pris en charge. Concrètement, il suffit à l’assuré qui constate que l’un des délais n’a pas été respecté de “notifier à l’assureur son intention d’engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages” (Cass. 1er civ. 1er déc. 1998) et celui-ci devra payer le coût de ces travaux, majoré de plein droit des intérêts doublés. En cas de refus, le bénéficiaire du contrat devra saisir le juge pour faire appliquer les sanctions légales à son profit. Pour éviter les abus qui sont nés de la grande sévérité de ces textes, les tribunaux ont cependant limité ces sanctions dans un cadre très strict. Ainsi seuls les dommages matériels déclarés sont concernés et ils doivent affecter la construction assurée.
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