Immobilier Neuf Mode d'Emploi

Acheter ou faire construire votre logement nécessite le plus souvent de recourir à l'emprunt. Emprunter est un acte lourd qui engage la famille pour quinze ou vingt ans. Il ne faut pourtant pas s'en effrayer outre mesure car selon la devise des financiers "emprunter, c'est s'enrichir" ! ... à condition que l'accession à la propriété ne se transforme pas en une insurmontable contrainte.

Bien des dossiers mal montés ont conduit au surendettement, voire à la vente forcée du  logement. Outre les prêts bonifiés par l'État, les prêts réglementés, les banques nous proposent aujourd'hui des formules variées adaptées à votre cas. Aussi, cela vaut-il la peine de comparer les offres des différents établissements en tenant compte des suppléments divers comme les frais de dossiers, les assurances obligatoires, les frais de garantie qui alourdissent souvent les taux de remboursement alléchants.
Au-delà des taux affichés, il faut négocier avec l'établissement prêteur qui peut accorder un taux plus avantageux en fonction de la situation personnelle de l'emprunteur et de la sécurité financière qu'il représente. Habitat Mode d'Emploi vous présente les principaux prêts immobiliers. L'acquisition d'un logement (construction ou achat) nécessite un montage financier qui se compose le plus souvent d'un apport personnel, d'un prêt principal et d'un ou de plusieurs prêts complémentaires. Le choix du type de prêt sera fonction du niveau des revenus et de la situation professionnelle et familiale des futurs accédants. Le coût du logement conditionnera également le choix du type de prêt.

L’apport personnel
Qu’il s’agisse d’acquérir un logement, de le faire construire ou d’y réaliser des travaux importants, l’appel à l’emprunt est souvent indispensable. Mais, dans la plupart des cas, un apport personnel est exigé. Les familles remplissant les conditions requises pour avoir accès au P.A.S.* ou au P.C.* verront leur apport personnel limité à 10 % du prix du logement.
Dans tous les autres cas, il variera en fonction des règles propres à chaque banque ou à chaque établissement financier, un minimum de 20 % étant généralement demandé et même 35 à 40 % pour bénéficier des taux d’intérêts plus attractifs. Constituer cet apport pose souvent des problèmes ardus si l’épargne personnelle est insuffisante. Celle-ci peut être complétée par certains prêts déterminés, acceptés par l’établissement financier assurant le prêt principal. Outre les économies du ménage, l’apport personnel peut être constitué par :

• le prêt à taux 0 % du ministère du Logement ;

• l’épargne-logement souscrite par le ménage ou par les enfants ou les proches parents. À l’épargne constituée s’ajoutent les intérêts capitalisés et la prime versée par l’État .

• le prêt 1 % logement ;

• les prêts aux fonctionnaires ;
L’intérêt de l’emprunteur est toujours d’avoir l’apport personnel maximum afin de limiter l’importance d’un éventuel emprunt bancaire toujours plus onéreux que les prêts à caractère “social”.

L'avance remboursable sans  intérêt ou le prêt à taux 0 %
Le décret n° 95-1 064 du 29 septembre 1995 porte création de la nouvelle aide de l'Etat à l'accession à la propriété, à savoir le prêt à taux 0 % promis par le Président de la République lors de sa campagne électorale. Ladite promesse est devenue réalité le 1er octobre 1995, date d'entrée en vigueur du décret susvisé. Ce nouveau type de prêt est proposé dans le but de favoriser l'accession à la propriété du plus grand nombre.

Aides financières
Le prêt à taux 0 % n'ouvre pas droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL).
Cependant, les échéances du prêt à 0 % entrent dans le calcul de l'APL, si le prêt principal ouvre droit à celle-ci (prêt conventionné, prêt à l'accession sociale). Si le prêt principal est un autre prêt, l'accédant à la propriété peut prétendre sous certaines conditions bénéficier d'une allocation logement :
- Allocation Logement à caractère Familial (ALF) ou allocation de logement à caractère social (ALS). Estimations possibles sur Minitel : 3615 code CAF.
Les conditions du prêt à taux 0 %
Qui peut emprunter et à quel organisme s'adresser ?

Les emprunteurs potentiels
Ce nouveau type de prêt s'adresse uniquement aux personnes physiques, célibataires ou mariées, dont le salaire mensuel net ne dépasse pas un certain montant.
L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.
Toutefois cette condition n'est pas exigée lorsque l'emprunteur ou l'un des occupants du logement financé avec le prêt à 0 % est :
- titulaire d'une carte d'invalidité et dans l'incapacité d'exercer une profession ;
- ou bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation spéciale ;
- ou victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale (catastrophe naturelle indemnisée en vertu de la loi du 13 juillet 1982 ; dommages causés par les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans ou cyclones : Code des assurances art. L.122-7 ; dommages dus à des catastrophes technologiques code des assurances art.L.128-1,1er alinéa). La demande de prêt doit être présentée dans un délai de 2 ans suivant la publication de l'arrêté de constatation de l'état de catastrophe naturelle ou la survenance du sinistre.
Si l'emprunteur vend le logement précédemment acquis avec un prêt à 0 % et achète une nouvelle résidence principale, il peut demander le transfert de son prêt à 0 % initial.
Les ressources prises en compte sont celles de l'avant dernière année précédant l'offre de prêt émise au titre de l'avance. (tableau I ci-dessous).

Plafonds de ressources à respecter pour bénéficier du nouveau prêt à 0%

Montants applicables aux offres de prêt émises à compter du 1.4.07.
Le classement des communes en zone A, B ou C a été établi par l'arrêté du 19 décembre 2003 (JO du 21 décembre 2003).
La zone A comprend l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur et le Genevois Français.
La zone B comprend les agglomérations de plus de 50 000 habitants et les agglomérations dont le marché immobilier est tendu situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières.
La zone C correspond au reste du territoire.

Il est à noter qu'il ne peut être accordé qu'une avance par opération et par ménage. Les plafonds de ressources varient en fonction de la situation familiale du demandeur et du lieu d'habitation. A la différence du prêt PAP qui distinguait trois zones, il n'en existe que deux pour l'avance à taux zéro, la région Île-de-France et la Province.

Les organismes compétents
Cette avance à taux zéro est distribuée par l'ensemble des établissement de crédits (Caisse d'Epargne, Banques, Crédit Foncier de France) qui ont passé une convention avec l'Etat.
Les dits établissements de crédits n'ont pas l'obligation d'accorder ladite avance, même à une personne qui remplit les conditions. En effet, ils sont responsables du remboursement de l'avance envers l'Etat. De son côté, l'accédant peut choisir librement sa banque.
Il faut souligner ici que ce prêt à taux zéro ne permet pas d'obtenir plus facilement des banques des prêts immobiliers. En effet pour cette avance les banques ne font office que d'intermédiaire entre l'Etat qui prend en charge les intérêts et les particuliers.
Pour le reste, les critères d'obtention de prêts immobiliers classiques dépendent des banques ainsi que leur taux d'intérêts.

Le type de logement concerné
L'avance à taux zéro ne peut servir qu'à acheter sa résidence principale. En aucun cas il n'est possible d'acheter une résidence secondaire, un garage, ou de faire effectuer des travaux. Cette avance ne peut servir exclusivement qu'à acheter un logement neuf ou en cours de construction, construire un logement, acquérir un terrain et construire.
Depuis le 1er novembre 1997, le prêt ne peut être accordé qu'aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale pendant les deux années précédant l'offre de prêt (primo-accédants). Cette condition ne concerne ni les propriétaires de résidences secondaires, ni les nu-propriétaires, les usufruitiers, les titulaires d'un droit d'usage et d'habitation, ni encore les titulaires d'un contrat de location-accession.

Une dérogation est également accordée aux personnes qui déménagent à plus de 70 km à la suite d'un changement de lieu de travail ou d'une période de chômage. Les titulaires d'un prêt à taux zéro dans cette situation qui vendent leur logement peuvent solliciter un nouveau prêt de ce type pour acquérir leur nouvelle résidence principale. À condition d'avoir remboursé au préalable le prêt à taux zéro initial. Ils peuvent aussi, dans les six mois, transférer ce prêt sur le nouveau logement s'il répond aux conditions exigées. L'avance peut servir également à acheter de l'immobilier ancien, mais dans ce cas les travaux de rénovation du logement acquis doivent représenter au moins 35 % du coût total de l'opération. Lequel coût total comprend le prix d'achat hors frais d'acquisition et le coût des travaux. Dans ce cas les logements acquis et rénovés doivent avoir été construits depuis plus de 20 ans.

Un prêt à 0% pour quoi faire ?
• Construire et acheter le terrain ou acquérir un logement neuf, - qui n'a jamais encore été occupé ;
• Acquérir un logement existant, quel que soit son âge, et financer, le cas échéant, les travaux rendus nécessaires par la mise aux normes réglementaires ou prévus par l'emprunteur lors de l'acquisition du logement. Lors de l'entrée dans les lieux de l'emprunteur, le logement ancien doit, le cas échéant après travaux, répondre aux normes minimales de surface et d'habitabilité réglementaires. Lorsque l'acquisition porte sur un logement achevé depuis plus de 20 ans, un état des lieux constatant la conformité du logement à ces normes doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction et titulaire d'une assurance professionnelle. Cet état des lieux est conservé au dossier de prêt. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, l'octroi du prêt est subordonné à leur réalisation.
• Transformer un local (bureau, grange...) dont l'emprunteur est déjà propriétaire, en logement, ou acquérir et transformer un tel local.
• Un prêt à 0% peut être accordé pour financer l'une de ces opérations réalisée dans le cadre d'un contrat de location accession (loi du 12 juillet 1984). Dans ce cas, le prêt à 0 % est accordé au vu des ressources de l'accédant à la date de la levée d'option.
• Simultanément à l'acquisition ou la construction, le prêt à 0 % peut financer certaines annexes notamment : garages, emplacements de stationnement, jardins, loggias, balcons, vérandas, caves d'une surface d'au moins 2 mètres carrés, combles accessibles.
• Le logement doit être la résidence principale de l'emprunteur dans le délai d'un an suivant la déclaration d'achèvement des travaux ou l'acquisition du logement.Toutefois un acquéreur peut obtenir un prêt à 0 % pour financer un logement destiné à devenir sa résidence principale au moment de sa retraite, sous réserve que celle-ci intervienne dans un délai maximum de 6 ans. Dans ce cas, comme lorsque l'emprunteur est appelé à déménager pour des raisons professionnelles, familiales, d'invalidité notamment, le logement doit être loué à un locataire dont les ressources sont inférieures au plafond ouvrant droit au prêt à 0 % ; les loyers annuels ne doivent pas excéder 5 % du coût de l'opération pris en compte dans la limite d'un plafond réglementaire révisé régulièrement.

Les modalités de l'avance à taux zéro
Cette aide à l'accession à la propriété est une avance sans intérêt.

Le montant de l'avance
Le montant du prêt à 0% ne peut dépasser un double plafond :
• Il ne peut être supérieur à 50 % du montant du ou des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans, concourant au financement de l'opération ;
• Il ne peut pas non plus être supérieur à 20 % du coût de l'opération (30 % en zone franche urbaine et en zone urbaine sensible) dans la limite d'un montant maximum variable en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement, de la localisation du logement du du caractère neuf ou ancien du logement. Il est à noter que le montant du nouveau prêt a un plafond absolu, fonction du nombre de personnes devant occuper le logement et du lieu du projet :
• 20% du montant de l’opération ;
• 50 % du montant des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans concourant au financement de l'opération
(C. constr. et hab., art. R. 317-9). Le Prêt à taux 0 peut être cumulé avec un Prêt à l’Accession Sociale (PAS) ou un prêt Conventionné.

Plafond de prêt : logement ancien/neuf

Les conditions de remboursement de l'avance
Elles sont fixées par l'article R. 317-10 du Code de la Construction et de l'Habitation et par l'arrêté susvisé du 2 octobre 1995 et dépendent encore une fois des ressources des emprunteurs. Pour simplifier, disons que le remboursement de l'avance comporte, selon les ressources des accédants, soit une période unique lorsque l'amortissement du prêt ne donne lieu à aucun différé, soit deux périodes lorsqu'il y a un différé sur la totalité du prêt ou sur une fraction.
Les conditions de remboursement varient elles aussi selon le niveau de ressources des emprunteurs : ceux qui ont les revenus les plus faibles ne commencent à rembourser leur prêt à 0 % qu'après avoir fini de payer leurs autres crédits, le différé maximum étant de dix-huit ans. (Voir tableau).

Conditions de remboursement du nouveau prêt à taux 0 %

*Les ressources sont appréciées comme pour l'attribution du nouveau prêt à 0%

Le nouveau prêt à taux zéro
La loi de finances pour 2005 a élargi le prêt à taux zéro. L'article 93 de la loi crée un "PTZ plus". Ce prêt reste réservé à ceux qui ne sont pas propriétaires ou ne le sont plus depuis deux ans.
Principale innovation, le prêt à taux zéro peut désormais financer l'achat d'un logement ancien, même sans travaux et plus seulement celui d'un logement neuf ou à rénover. Le logement devra cependant respecter des normes minimales de salubrité et d'habitabilité fixée par décret (voisines de celles d'un logement décent conformément au décret du 30 janvier 2002).
Outre le fait d'ouvrir le prêt à taux zéro à l'ancien, trois nouvelles mesures sont venues renforcer son attrait :
- le relèvement du plafond de ressources y donnant droit ;
- un prêt d'un montant plus important ;
- des conditions de remboursement plus souples.

L’épargne logement
Le Prêt Epargne Logement (P.E.L.) et le Compte Epargne Logement (C.E.L.) permettent, après une période d'épargne minimale, de profiter de prêts à taux avantageux. Le principe est le suivant : votre épargne génère des intérêts et des droits à prêts cumulables et transmissibles entre membres d'une même famille sous conditions. Vous pouvez emprunter jusqu'à 92 000 euros avec un P.E.L. et jusqu'à 23 000 € dans le cadre d'un C.E.L.. Habitat Mode d'Emploi vous donne toutes les informations nécessaires à connaître sur l'épargne-logement avec nos deux fiches techniques. l'une concerne le P.E.L., l'autre le C.E.L.. Le prêt épargne-logement est la meilleure façon de se constituer un apport personnel et, plus votre épargne sera importante, plus les prêts complémentaires qui vous seront octroyés vous offrirons des conditions attractives.