Acheter sa première résidence principale ou investir dans le locatif en 2026 : c’est le moment de faire le point sur les deux leviers fiscaux qui changent concrètement la donne. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) a été réformé et étendu depuis avril 2025, avec des plafonds revus à la hausse pour 2026. Parallèlement, le dispositif Jeanbrun, successeur du Pinel, ouvre de nouvelles perspectives pour les bailleurs privés. Tour d’horizon complet, avec les conseils d’experts en immobilier notarial.
Sommaire
- PTZ 2026 : ce qui change et pourquoi c’est important
- Conditions d’éligibilité au PTZ 2026
- Dispositif Jeanbrun : le nouveau statut de bailleur privé
- Conditions du dispositif Jeanbrun
- PTZ et Jeanbrun : peut-on les combiner ?
- Le rôle-clé du notaire dans votre projet
- FAQ : vos questions sur le PTZ 2026 et le dispositif Jeanbrun
1. PTZ 2026 : ce qui change concrètement
Le Prêt à Taux Zéro reste l’un des dispositifs d’aide à l’accession les plus puissants du marché immobilier français. Son principe est simple : financer une partie de votre acquisition à 0 % d’intérêts, ce qui réduit mécaniquement le coût total de votre crédit.
Depuis la réforme entrée en vigueur au 1er avril 2025, le PTZ finance à nouveau les logements neufs partout en France, maisons individuelles comprises. Et pour 2026, deux nouveautés font la différence.
Des plafonds de coût d’opération relevés de +25 %
C’est le changement le plus concret : le plafond maximal du coût d’opération pris en compte pour calculer le PTZ grimpe de 156 000 € à 195 000 €. Soit une hausse de 25 %. Le résultat est mécanique : la part financée à taux zéro augmente, la part financée à taux du marché diminue.
« Quand la part financée à 0 % augmente, le projet devient tout de suite plus respirable. Le PTZ 2026 va dans le bon sens, avec des plafonds relevés qui redonnent du pouvoir d’achat immobilier aux primo-accédants. » Christophe Raffaillac, rédacteur en chef, Notariat Services
Exemple concret : un couple sans enfant achète un appartement neuf en zone B1 pour 250 000 €. Avec les anciens plafonds, le PTZ ressortait à environ 15 800 €. Avec les nouveaux plafonds 2026, il peut atteindre 19 800 €. Ces 4 000 € supplémentaires à 0 % représentent une économie réelle sur la durée totale du crédit.
Les maisons neuves à nouveau éligibles partout en France
C’est une avancée importante pour les ménages qui souhaitent accéder à la propriété en dehors des grandes agglomérations. Depuis avril 2025, le PTZ couvre le neuf sur l’ensemble du territoire national, y compris les maisons individuelles. Le dispositif est prévu jusqu’au 31 décembre 2027.
2. Conditions d’éligibilité au PTZ 2026
Le PTZ est un prêt encadré, soumis à plusieurs conditions cumulatives. Voici les principales.
Être primo-accédant
Le PTZ est réservé aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la demande. Des exceptions existent dans certaines situations (handicap, catastrophe naturelle…).
Financer sa résidence principale
Le logement financé doit devenir votre résidence principale. La mise en location est encadrée pendant une durée minimale, hors cas spécifiquement autorisés.
Respecter les plafonds de revenus
Les plafonds dépendent de la zone géographique du bien (A, B1, B2, C) et de la composition du foyer. L’administration s’appuie sur le revenu fiscal de référence N-2, avec un mécanisme de « revenu plancher » lié au coût de l’opération.
Acquérir un bien éligible
Le PTZ peut financer un logement neuf (y compris les maisons individuelles depuis avril 2025), un logement ancien avec travaux dans certaines zones, ou un logement acquis en Bail Réel Solidaire (BRS).
💡 Pour connaître précisément votre éligibilité et simuler votre montage de financement, consultez immonot.com, le site immobilier des notaires de France.
3. Dispositif Jeanbrun : le nouveau statut de bailleur privé
Depuis la fin du Pinel en décembre 2024, les investisseurs immobiliers attendaient un successeur. Le budget 2026 leur répond avec le dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement. Officiellement baptisé « statut du bailleur privé », il vise à relancer l’investissement locatif et soutenir la production de logements dans un contexte de tension persistante sur le marché locatif.
Le principe : l’amortissement fiscal
Contrairement au Pinel qui fonctionnait par réduction d’impôt sur le revenu, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement. Les investisseurs peuvent déduire jusqu’à 80 % du prix d’acquisition du logement de leurs revenus locatifs sur la durée de la location. Le montant non déduit une année est reportable.
Le dispositif Jeanbrun marque un changement de paradigme : on passe d’une réduction d’impôt forfaitaire à un véritable amortissement, plus proche du fonctionnement du régime LMNP. L’avantage fiscal dépend directement des loyers perçus et du prix d’achat.
Les logements éligibles
Le dispositif concerne uniquement les logements situés dans des immeubles collectifs, neufs ou anciens avec travaux importants de rénovation énergétique. Les maisons individuelles sont exclues.
Les trois niveaux de loyers
Trois paliers de loyers coexistent : intermédiaire, social et très social. Plus le loyer est bas, plus l’avantage fiscal est élevé. Cette architecture vise à encourager l’offre de logements abordables.
Durée minimale de location
Le propriétaire doit louer le logement pendant au moins neuf ans et mettre le bien en location dans les 12 mois suivant l’acquisition ou la fin des travaux.
4. Conditions essentielles du dispositif Jeanbrun
- Investissement dans un immeuble collectif (neuf ou ancien avec travaux de rénovation énergétique importants)
- Location à titre de résidence principale du locataire
- Durée de location minimale : 9 ans
- Mise en location dans les 12 mois suivant l’acquisition ou la livraison des travaux
- Location interdite aux membres de la famille directe (enfants, parents…)
- Plafonds de loyers à respecter selon le niveau choisi (intermédiaire / social / très social)
- Investissements réalisables jusqu’en 2029
⚠️ Le dispositif Jeanbrun est une mesure fiscale complexe. Avant tout engagement, il est fortement conseillé de consulter un notaire ou un conseiller patrimonial. Pour trouver un notaire près de chez vous, l’annuaire des notaires de France est disponible sur immonot.com.
5. PTZ et Jeanbrun : peut-on les combiner ?
En principe, non : le PTZ est réservé à l’achat d’une résidence principale par un primo-accédant, tandis que le dispositif Jeanbrun concerne l’investissement locatif. Les deux dispositifs ne s’adressent donc pas aux mêmes projets.
Cependant, un primo-accédant peut très bien utiliser le PTZ pour son achat principal, puis quelques années plus tard, une fois propriétaire, investir dans un logement éligible au dispositif Jeanbrun. Les deux dispositifs s’inscrivent dans une stratégie patrimoniale complémentaire, c’est précisément le rôle du notaire que d’aider à construire cette trajectoire.
6. Le rôle-clé du notaire dans votre projet immobilier
Que vous soyez primo-accédant, investisseur ou les deux à la fois, le notaire est votre allié naturel. Expert du droit immobilier, il intervient à chaque étape de votre projet : vérification de l’éligibilité, optimisation du montage juridique et fiscal, sécurisation de la transaction et accompagnement dans la durée.
Les équipes de Notariat Services travaillent quotidiennement aux côtés des études notariales pour développer les outils digitaux et les ressources pédagogiques qui accompagnent les notaires dans leur mission de conseil. La plateforme immonot.com répertorie plus de 1,3 million de visites mensuelles et met en relation acheteurs, vendeurs et notaires partout en France.
Pour en savoir plus sur l’actualité immobilière et les outils dédiés aux professionnels du notariat, rendez-vous sur solutions.notariat-services.com.
7. FAQ : vos questions les plus fréquentes
Le PTZ 2026 est-il cumulable avec d’autres aides ?
Oui. Le PTZ peut être combiné avec d’autres prêts aidés (Prêt accession d’Action Logement, prêt conventionné, prêt d’épargne logement) et avec un apport personnel. Il doit obligatoirement être complété par un prêt principal classique.
Peut-on acheter une maison neuve avec le PTZ en 2026 ?
Oui, depuis la réforme d’avril 2025, les maisons individuelles neuves sont à nouveau éligibles au PTZ sur l’ensemble du territoire, avec des règles de calcul adaptées.
Que se passe-t-il si mes revenus ont augmenté entre N-2 et aujourd’hui ?
Le PTZ se base sur le revenu fiscal de référence N-2, mais un mécanisme de « revenu plancher » s’applique dans certains cas : si le coût de l’opération divisé par 9 dépasse votre revenu N-2, c’est ce montant qui est retenu comme revenu de référence. Consultez votre notaire pour une simulation personnalisée.
Le dispositif Jeanbrun est-il plus avantageux que le Pinel ?
Cela dépend de votre situation fiscale. Le Pinel offrait une réduction d’impôt prévisible et forfaitaire. Le dispositif Jeanbrun propose un amortissement déductible des revenus fonciers, potentiellement plus intéressant sur le long terme mais plus complexe à optimiser. Un bilan patrimonial avec un notaire est recommandé avant tout investissement.
Jusqu’à quand peut-on investir avec le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif est prévu pour les investissements réalisés jusqu’en 2029.
Comment trouver un notaire pour mon projet ?
Retrouvez l’intégralité des études notariales de France sur l’annuaire des notaires d’immonot.com. Plus de 6 000 offices sont référencés.
2026 est une année charnière pour l’immobilier résidentiel en France. Le PTZ réformé redonne du souffle aux primo-accédants avec des plafonds relevés et une ouverture au neuf sur tout le territoire. Le dispositif Jeanbrun ouvre une nouvelle page pour les investisseurs locatifs après la fin du Pinel. Dans les deux cas, la clé est d’anticiper : simuler son éligibilité, préparer son montage financier, et s’appuyer sur l’expertise d’un professionnel du droit.
Les notaires, appuyés par les outils et l’expertise de Notariat Services, sont présents à chaque étape pour sécuriser et optimiser votre projet. N’hésitez pas à consulter un notaire près de chez vous sur immonot.com.
Nathalie DUNY est Directrice de la communication de Notariat Services et 36h-IMMO, groupe spécialiste de la communication digitale et des solutions web pour les notaires de France. Diplômée de l’Université Paris Dauphine, elle accompagne la transformation numérique du notariat, avec une conviction : la confiance se construit dans la durée, par la transparence et l’expertise partagée.
