La réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) prévue pour le 1er janvier 2026 représente un tournant majeur pour de nombreux propriétaires de logements considérés comme des passoires thermiques. Cette modification du mode de calcul va transformer la classification énergétique de près de 850 000 logements en France, offrant un sursis bienvenu à de nombreux propriétaires bailleurs confrontés aux interdictions de location progressives imposées par la loi Climat et Résilience.
Les enjeux de la réforme du DPE 2026
Le Diagnostic de Performance Énergétique est devenu un élément central dans la stratégie nationale de réduction des émissions de gaz à effet de serre liées au secteur immobilier. Depuis sa refonte en 2021, le DPE a acquis une valeur juridique contraignante et sert désormais de base aux interdictions progressives de location des logements énergivores. Face aux difficultés rencontrées par de nombreux propriétaires pour mettre leurs biens aux normes, le gouvernement a décidé d’ajuster la méthode de calcul, particulièrement pour les logements chauffés à l’électricité.
Cette réforme vise principalement à corriger une inégalité de traitement qui pénalisait jusqu’à présent les logements utilisant l’électricité comme source de chauffage par rapport à ceux fonctionnant au gaz ou au fioul. Le changement de coefficient permettra à environ 20% des logements actuellement classés F et G de gagner une classe énergétique sans qu’aucun travaux ne soit nécessaire.
Le nouveau mode de calcul du DPE
L’élément central de la réforme concerne le coefficient de conversion de l’électricité, qui passera de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Ce coefficient, utilisé pour convertir l’énergie finale (celle consommée dans le logement) en énergie primaire (celle nécessaire à la production), était jusqu’à présent défavorable à l’électricité.
Cette modification technique aura des conséquences concrètes importantes :
- Environ 850 000 logements vont gagner une classe énergétique
- Près de 50 000 logements passeront directement de G à F
- De nombreux logements F passeront en classe E
- Les petites surfaces et les logements combinant électricité et chauffage d’appoint au bois seront les plus avantagés
Le nouveau calcul sera appliqué automatiquement et gratuitement, sans nécessiter de nouvelle visite d’un diagnostiqueur. Les propriétaires concernés verront leur DPE recalculé administrativement dès le 1er janvier 2026.
Impact sur le calendrier d’interdiction de location
La loi Climat et Résilience a établi un calendrier progressif d’interdiction de location des logements énergivores :
| Date d’interdiction | Classe énergétique concernée |
|---|---|
| 1er janvier 2025 | Logements classés G |
| 1er janvier 2028 | Logements classés F |
| 1er janvier 2034 | Logements classés E |
Avec la réforme du DPE, de nombreux propriétaires vont bénéficier d’un sursis significatif pour la mise en conformité de leurs biens. Les logements qui passeront de G à F disposeront de trois années supplémentaires (jusqu’en 2028) pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. Ceux qui passeront de F à E bénéficieront d’un délai encore plus important, jusqu’en 2034.
Quelles options pour les propriétaires de logements mal classés ?
Face à cette réforme, les propriétaires de logements actuellement mal classés au DPE disposent de plusieurs options stratégiques :
Attendre la requalification automatique
Pour les propriétaires de logements chauffés à l’électricité, la première option consiste simplement à attendre le 1er janvier 2026 pour bénéficier de la requalification automatique de leur bien. Cette solution est particulièrement avantageuse pour ceux dont les logements sont susceptibles de gagner une classe, leur permettant ainsi de continuer à louer sans réaliser de travaux immédiats. Le DPE sera recalculé gratuitement, sans nécessiter de nouvelle visite d’un diagnostiqueur.
Engager des travaux de rénovation énergétique
Malgré ce sursis, la rénovation énergétique reste la solution la plus pérenne pour les propriétaires. Les travaux d’amélioration thermique permettent non seulement de se conformer aux obligations légales, mais aussi d’augmenter la valeur du bien et de réduire les charges pour les locataires. Les propriétaires peuvent bénéficier de différentes aides financières pour ces travaux, notamment le dispositif MaPrimeRénov’, qui sera mieux ciblé à partir de 2026.
Vendre le bien immobilier
Pour certains propriétaires, la vente peut représenter une option viable, surtout si le logement bénéficie de la requalification en 2026. Les biens qui passeront d’une étiquette F à E verront potentiellement leur valeur marchande augmenter, créant ainsi une opportunité de vente plus favorable. Cette stratégie peut être particulièrement pertinente pour les propriétaires qui ne souhaitent pas s’engager dans des travaux de rénovation à moyen terme.
Avantages et limites de la réforme pour les différents acteurs
Cette réforme du DPE présente des avantages et des inconvénients qui varient selon les acteurs concernés :
Pour les propriétaires bailleurs
La réforme constitue une bouffée d’oxygène pour de nombreux propriétaires bailleurs qui craignaient de devoir retirer leurs biens du marché locatif faute de pouvoir financer rapidement des travaux de rénovation. Le délai supplémentaire accordé leur permet d’étaler les investissements nécessaires sur une période plus longue et de mieux planifier leur stratégie patrimoniale. De plus, la requalification gratuite et automatique représente une économie non négligeable par rapport au coût d’un nouveau DPE.
Pour les locataires
Du point de vue des locataires, les bénéfices sont plus mitigés. Si la réforme permet de maintenir davantage de biens sur le marché locatif, contribuant ainsi à atténuer la crise du logement, elle ne change rien à la performance énergétique réelle des logements concernés. Les locataires de ces biens continueront donc à faire face à des factures énergétiques élevées, malgré une étiquette DPE plus favorable.
Pour le marché immobilier
À l’échelle du marché immobilier, cette réforme devrait contribuer à une redynamisation du secteur locatif en évitant le retrait brutal de centaines de milliers de logements. Elle permet également d’aligner davantage la méthode de calcul du DPE français sur les standards européens, favorisant une transition énergétique plus progressive et réaliste.
Perspectives à long terme
Si la réforme du DPE 2026 offre un répit bienvenu à de nombreux propriétaires, elle ne constitue qu’une étape dans la transition énergétique du parc immobilier français. L’objectif final reste la rénovation progressive de l’ensemble des logements énergivores pour atteindre les objectifs climatiques nationaux.
Les propriétaires bénéficiant de cette requalification devraient mettre à profit ce délai supplémentaire pour planifier et réaliser des travaux d’amélioration énergétique. Les logements les plus efficaces sur le plan énergétique continueront à bénéficier d’une prime sur le marché, tant à la location qu’à la vente.
Le gouvernement semble ainsi privilégier une approche plus pragmatique de la transition énergétique, reconnaissant les contraintes techniques et financières auxquelles font face de nombreux propriétaires, tout en maintenant le cap sur les objectifs environnementaux à long terme.
La réforme du DPE prévue pour le 1er janvier 2026 représente un changement significatif pour les propriétaires de logements mal classés, particulièrement ceux chauffés à l’électricité. En modifiant le coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9, cette réforme permettra à environ 850 000 logements de gagner une classe énergétique, offrant ainsi un sursis précieux à de nombreux propriétaires face aux interdictions progressives de location.
Ce répit ne doit cependant pas être perçu comme une fin en soi, mais plutôt comme une opportunité pour mieux planifier et réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires. À terme, l’amélioration réelle de la performance énergétique des logements reste l’objectif principal, tant pour réduire l’empreinte carbone du secteur immobilier que pour améliorer le confort des occupants et réduire leurs factures énergétiques.
